まいど～宮本デスｗ
不動産投資を始めるのに最初は戸建投資からスタートして、戸建を２戸目、３戸目と増やしていくと次はアパートを買って一気に戸数を増やしたい！
って思われる方が結構います。
それはそれで良いことなんですが戸建投資とアパート投資は色々と違う部分があるよ。ってことで事前にその違いを把握しておくと初めてのアパート投資が少しはスムーズにいけると思います。ってことで今回の記事ではそのへんのお話をしようと思いますｗ
目次
ホント戸建投資とアパート投資は違うんです！
ある大家さんの交流会があり参加してたのですが、勉強会終了後の懇親会の時に次はアパート狙ってます！っていう方がいらっしゃいました。
始めに言っておきますがアパートを購入することを否定している訳ではありませンｗ
アパートを所有することで起こりうるリスクを事前に理解した上で購入しないと、把握しておかないと大火傷する可能性あるよ！てこと。今からお話しする内容はアパートを所有するにあたり、マイナス要因ばかり語るのでアパート購入を検討される方は覚悟くださいｗ
っでアパートを晴れて購入できました！「ヤッター！」って絶対になりますｗ
（僕も１棟マンションを初めて買った時は「ヤッター！」って思いっきりガッツポーズしたヨｗ）
戸建とは当然規模も変わってくるし、共同住宅になるので近隣トラブルも出てくるし
修繕費用も戸建以上に意外にかかってくるってことを予め知っておいた方が良いかと思います。売上は上がるもののキャッシュが思いのほか残らなかったりする可能性はあるし、戸数が一気に何戸も増えるので、その分クレームになる確率も上がります。ってことでクレーム対応でストレスになるんですよね。
ってことで戸建以上に維持管理はとにかく大変ですｗ
給湯器なんかは１つ壊れ出すと別の部屋の給湯器も連鎖的に壊れたりするのよ！
アパートや１棟マンション投資は融資も絡んでくる！
以前だと戸建でも融資が引けましたが今は基本的には現金購入になるので返済の心配は戸建の場合いりません。
しかしアパートの場合はほとんどのケースで融資を引いて購入します。
地方の物件だと購入金額以上に積算価格が上回っている場合もあるでしょうけど、ほとんどの場合は売値よりも積算評価は下です。
利回りがいくら１０％回っているアパートを購入できたとしても購入価格と同等もしくは積算価格が上回っていないと債務超過です。
例えば、売値３０００万円に対して、
自己資金５００万円
借入 ２５００万円
銀行の積算評価が２５００万円ということは３０００万円で購入したら５００万円積算評価よりも高くなってしまいますよね。積算評価が２５００万円で２５００万円で購入できたらプラマイゼロ。なので、３０００万円で買ってしまったら５００万円も超えてしまっていることになります。
こうなった場合、次にもう１棟アパートを買いたいと思っても銀行はなかなか出してもらえません。キャッシュを沢山投下すれば多少は融資が引けるかもですが融資条件は悪くなるでしょう。
（他にも担保を付けるとか金利が高いとか）
融資をしてもらったら当然ですが毎月返済がくる！
それと融資してもらってるので毎月返済が待ったなしできますよね。
仮に４戸１のアパートの場合だと返済比率５０％だと２戸空室がでたら手残りがほとんどありません。退去が発生したら当然に次の方に借りてもらうため原状回復工事をやらないといけません。
満室だったとしても設備の故障で交換が必要になることもあります。雨漏れがあった場合、１室だけの問題ではなく何室も雨漏れの対処をしなくてはいけないかも。。。
大規模修繕は長く所有しているとゼッタイにやらないといけないタイミングがきます。
仮に４戸１のアパートで、
１室５万円であれば４戸で月収２０万円。
返済比率５０％だと月の返済が１０万円。
毎月の手残りが１０万円。
（あくまで満室でね）
年間の固定資産税が仮に１０万円なら年間の手残りは実質１１ヶ月分で１１０万円です。
１年間何も無ければ１１０万円残りますが、何かしらトラブル・クレームが発生し、設備の修繕やらで費用がかかったりするので、手残りはもっと減るでしょう。管理会社に任せるなら管理料が毎月かかるし、共同住宅だと共用部分の電気代や水道代などもかかってくる。。。
あと火災保険も何年か分をまとめて払う。（火災保険は年々保険料がアップしている）
手残りは更に減りますｗ
更には確定申告。減価償却費をそれなりに取っておかないと、税金でタップリ取られることになります。
個人所有だと住民税もアップしますよね。
ってことで、購入するアパート次第では同じ投資金額分戸建をコツコツ買っていったほうが
手残りという面で考えた場合、良い可能性もあります！
＃いやマジで
出口戦略で苦戦する可能性や損切りの可能性もある！
それとアパートの場合は出口で苦戦することになるかもしれません。
売却する時にはおそらく建物の評価もほとんどない状態。。。ってことは売却したくても
融資が付きにくくなるので思うような金額で売却ができない可能性は高く、場合によっては思っている金額よりも数百万下回った金額でしか売れないかもしれません。
土地が上がっていくような何かしらの要因があれば別ですが、おそらくそういった物件は稀です。
ほとんどの場合は買ったときより金額は下がるでしょう。
先ほどの例で購入時３０００万円。ずっと満室で所有期間中なにも無かったとして、５年所有して売却時に２５００万でしか売却出来なかった場合、
５年分の手残りは５５０万です。
（ずっと満室・何も無かった場合で）
税金は考慮したとしても購入時の諸費用とか売却時の諸費用とか差し引くと投下した現金がマイナスになります（汗）
＃やってる意味がｗ
家賃にしてもずっとそのまま現状維持できればイイですが家賃は基本下がっていきます。
返済は変動金利なので今後は金利も微妙に上がっていくでしょうし、そうなると当然ですが返済額もアップします。
築浅のアパートだと数年すると家賃は若干下がるので手残りは更に減ります。。。
そろそろまとめます！
ってことで利回りだけでアパート購入を判断すると全く意味が無い投資で終了してしまいます。なのでアパート購入の場合はその土地の将来性が大きく影響してきます。土地値が現状維持か上がる可能性のある立地でないと投資するのはやめておいた方がイイでしょう。
アパートを買うのは良くない！
って言ってるのではなくて現状はこうだよ！
ってことをご理解いただきたかったので今回はアパートの話をしました。
もちろん上手に運営されてる方もいらっしゃいます。
買値以上に積算が出る物件だったり将来的に値上がり間違い無しの立地を選んでいたり、
利回りだけではない何かしらの付加価値を理解してアパートを購入されてる方は次もその次も銀行は融資してくれてアパートを次から次へと買い増ししてます。
ってことでアパート購入は利回りだけおっかけては将来的に損する可能性があるので、戸建よりも難易度が高くなるので気をつけようネ！
っていうお話でした。
人口減少時代に突入で不動産はやはり立地が大事！
今すぐ読む→どこで不動産投資をするか？エリア選定はとても大事ダヨ～！
