まいど～宮本デスｗ
備えあれば憂いなし！の「備え」を何回も「そない」で変換してた、
実はボキャブラリーが乏しいことに今さら気づいた宮本です。。。
っで本題！
大阪人の宮本が埼玉でも戸建投資をやっています。っでつくづく感じてるのですが、
やっぱり「チーム」作りは大事だな～って。
- ・売物件を持ってきてくれる不動産売買の営業マン。
- ・リフォームをやってくれるリフォーム業者さん。
（ウチの場合はココは自前ですが。） - ・客付けをしてくれる賃貸業者さん。
- ・賃貸管理を任せられる管理会社さん。
（ウチの場合はココも自前。） - ・税務面でアドバイスをしてくれる会計事務所。
- ・法務面でアドバイスをしてくれる司法書士さん、弁護士さん。
これが僕の「ワンチーム」。
特にリフォームと管理はめっちゃ大切！
戸建大家さんでもマンション大家さんでもできるだけ自分の「チーム」は作っておきたいところ。そこそこの年数、大家さんをやってきて思うのは、「チーム」の中でも特にリフォームと管理はめちゃくちゃ大事だなって。
売物件情報をくれる売買仲介会社さんも大事だと思います。
客付け営業をしてくれる賃貸業者さんも大事だと思います。
税務面、法務面のアドバイスをくれる士業の先生も大事です。
でも大家さんを運営する上で、入居中に何かあると待ったなしで対応しないとイケナイので
自分が動けない部分となるリフォームと管理については「チーム」の核となります。
戸建大家さんをやる場合は本業があったとしても管理については自主管理で何とかなります。入居者さんからの不具合の連絡ってあまりないので。
しかし、マンション大家さんの場合、何かしら不具合やクレームの連絡（となりがウルサイも含む）が入ってきます。
戸建大家さんが受ける不具合の連絡の頻度を遥かにしのぎます（汗）
僕のところでも自社物件でも管理物件でも戸建よりもマンションの方が不具合やクレームの連絡は圧倒的に多いです。
ウチの場合、自社で管理会社もやってるので従業員のウチのスーパーエースが日々奮闘をしてます。決して男前ではナイですが、ガッツがあるナイスガイですｗ
（忙しすぎて彼女募集期間が１年経過、、、誰かいませんか？）
話を戻します。
マンション大家さんの場合は専業大家さんでも無い限り管理会社さんを付けることがほとんどです。
本業があって戸建大家さんやってても自主管理で何とかなりますが、即対応が難しい場合は管理会社さんを付ける方がゼッタイに良いと思います。
とにかく即対応。
僕の場合、自前の会社として、リフォーム業と賃貸管理業も兼ねてるので、ココは自前で補ってますが、ほとんどの大家さんが外注になりますよね。
仮に自主管理している場合、例えば給湯器が壊れた、エアコンが壊れた、キッチンが水漏れ、トイレが水漏れ、天井から水漏れなど。
入居中は急に発生するトラブルがあったりします。
トラブル発生からすぐに対応してくれるリフォーム業者さんをチームに持っていたら非常に助かります。
ほとんどのケースで緊急対応してあげないとイケナイことばかりです。
ちょっと対応が遅れてしまったら入居者さんのストレスは倍増。本来であれば修理完了で終わる話も対応が遅れてしまったら、また別のトラブルが勃発する事もあったりします。
極端な場合、対応が遅れたから賃料をまけろ。
とか、
床に敷いていたカーペットがびちょびちょに濡れたから新しいのを買ってくれ。
とか。
対応が早かったら入居者も早くに対応してくれてありがとう。っで終わってた話が後々まで尾を引くことがあります。
なので、できるだけ早急に動いてくれるリフォーム業者さんを持っているととても安心です。
本業があって、副業で戸建大家さんやってる方で入居者さんからメールやＬＩＮＥがあった場合、信頼できるリフォーム業者さんがあれば、そのままメールを転送して対応をお願いすることも可能です。
金額が安いっていうよりもトラブル発生時にできるだけ早急に対応してくれるリフォーム業者さんの方が僕が大家さんだった場合にはめちゃくちゃありがたいです。
即対応をしてくれる、お抱えのリフォーム業者さんを持っているとホントに助かります。
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管理会社さんてキツイ仕事です。
それと管理会社さん。
本業があって即対応が難しい場合、管理会社さんがしっかりしているのかどうかが鍵です。管理会社って日々クレーム対応の毎日なので、意外にキツイ仕事なんです。
担当してくれてる人って、あまりにもキツイ仕事ばかりが続くので結構入れ替わりが早いです。
特に管理会社の規模がデカイとその傾向は高くなります。
僕の肌感ですが、管理を選ばれるのであれば「管理専門」の管理会社ではなく、「管理部」があり「賃貸営業部」もある管理会社の方が”地域密着型”なので対応力もあるところが多いように感じます。
「管理専門」の管理会社の場合、経営陣や幹部クラスの方達は管理棟数に目がいってしまいがちで、どちらかと言うと質よりも量の考え方。なので「管理専門」の担当者は１人あたりの受け持つ棟数もかなりの数をやらないといけません。
どうしても対応が事務的になってしまいがち。受け持つ棟数が多いため、毎日クレーム対応をしないといけなくて、新人の子が育たないことが多いです。
そりゃそうですよね、そこそこハートが強くないと毎日クレームの対応ばかりやるので段々と精神的にしんどくなってきます。
辞める人が多いのでその分、負担が残る社員に乗っかってきます。管理棟数が多ければ多いほど、この傾向は高いです。
客付けに関しては日々の対応に追われて、オーナーから空室に関しての指摘があるまでは、
少し後回しになってしまいがち。
（管理やってる社員の人と時々、話しますがよく言ってます）
担当者レベルで個々やりくりするノウハウはあるようですが、ダイヤモンドレベルのハートを持つ担当者に出会えることができたらあなたの物件は安泰です。
それなりの管理ノウハウを持ってます！
やりての担当者はいずれ独立をしますが、あなたの物件も一緒に持っていってくれると思います。
地域密着型の管理会社は・・・
「地域密着型」の賃貸も管理もやる不動産会社の場合、地域に愛されなければ地元でやっていけないので、地元からの評判が悪くならないように結構、入居者さんには気を使う傾向にあります。
少数精鋭でやっている地域密着型の不動産会社の場合、「管理専門」の管理会社ほど、人の入れ替えは稀です。また結構、入居者のことを把握していたりします。自社で管理しているので客付けにも力を入れてくれます。
地域密着型の場合、不動産会社の社長さんとオーナーさんが知り合いだったりすることが多いので、空室が続くと社長からのプレッシャーの方がオーナーさんのプレッシャーよりキツくなりますｗ
自社で客付けすることが大事ですが、周りの賃貸業者さんにも協力を惜しまないので、
客付けに関しては頼もしい限りです。
ではリフォーム業者さん、管理会社さんををどうやって探すのか？
一番手っ取り早いのが大家さんから紹介して貰う。これが一番ではないかと。先輩大家さん、お知り合いになった大家さんの日頃からお世話になっているリフォーム業者さんだと、
すでに実績があるので、どんな感じの対応をしてもらえるのかがわかります。
自主管理をするって場合でも、一緒で自主管理している大家さんのお抱えのリフォーム業者さんを紹介して貰えるとイイと思います。
もしくはどの業種でも良いので、１人職員さんを捕まえることができれば、その職人さんから例えば大工さんを紹介して貰ったり、水道工事をしてくれる職人さんを紹介して貰ったりが可能です。
職人さんも繋がりを大事にしているので。結構色んな業種の職人さんと繋がってます！
冒頭でも言いましたとおり、大家さんをやるうえで「チーム」作りはとても大事で、特に入居中に起きるトラブル事を即対応できるような体制を整えることが大切です。
リフォーム業者さんを見つけておけば、新規物件を購入する前に一緒に物件を見に行ってリフォームの打合せを事前にすることも可能ですし。
てなわけで、リフォーム業者さんと自主管理しないのであれば、管理会社さんを見つけておく。ってことが不安要素を取り除く鍵になると思います。
以上、大家さんやるには「ワンチーム」で！
っていうお話でした。
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