まいど～宮本デスｗ
今回はネットで検索しても戸建投資の成功談についてはヒットするでしょうけど、あまり失敗談については出てこないと思います。
そこで僕、宮本のコレまでの戸建投資においての失敗談を幾つかご紹介しますネ。戸建投資初心者の方にこういう失敗が起きてしまう可能性があるので予め知っておいてもらうと失敗しなくて済むと思いますｗ
そこで僕の戸建投資での失敗、５つの失敗談についてお話します！
目次
保証会社を付けずに契約したら案の定滞納した
最初に言っておきます！コレは絶対にやってはイケナイ行為です。。。
入居者が決まり賃貸借契約をする手前の段階で客付け業者（決めてくれた賃貸業者）に通常であれば保証会社に審査を通してもらってＯＫが出たら賃貸借契約を結ぶのですが、たまたま知り合いの知り合いってことで直接賃貸借契約を結んだことがありました。
そもそも保証会社ってのは、審査ＯＫとなった人が借りてくれてる間、賃料滞納したら肩代わりしてくれる会社のことを保証会社って言います。
この保証会社を通さずに知り合いの知り合いって方と僕とで直接賃貸借契約をしたのですね。念のため連帯保証人も付けてもらいましたが、入居後数ヶ月して滞納が発生。。。
その後も解消できずに結果的には退去してもらったのですが、結局のところ数ヶ月分の家賃が未回収。
保証会社が入っていれば滞納賃料については保証会社が立替えて支払ってくれるので貸主は損をすることはありません。また滞納が３ヶ月以上続けば裁判費用も保証会社持ちで明け渡し訴訟までしてくれるので、貸主はシンドイ思いをせずに退去までやってくれるので楽ちんです。
なので保証会社は必ず付けるようにしましょうｗ（当り前の話なんですがｗ）
給湯器が少々古かったがそのまま貸したらスグにぶっ壊れて迷惑掛けた
怪しいと思った箇所は、入居者が入る前に修繕しておいた方がイイよ！って話なんですがｗ物件を購入する時に事前に現地を内見しますが、その時に給湯器が少々古いのが気になってました。（給湯器の寿命は約１０年前後と言われている）
給湯器の製造年月を見ると約７年ちょっと前に製造されていたのですが、募集前のリフォームの時にその給湯器は交換せずに入居者を募集。晴れて入居者が決まって引越当日、ガス開栓をした際に給湯器は壊れていて作動せず。。。
当然僕のところに連絡が入ります。冬に差し掛かるタイミングでしたので、お風呂は入りたいですよね。職人さんの手配をしましたが、その日のウチには給湯器交換の手配がかなわず次の日の夕方になってしまいました。何とか１日だけで済んだのですが、場合によっては２～３日、給湯器の交換に日数がかかってしまう場合もあります。
また入居者さんも日頃、お仕事とか都合があるので、工事する側と日程調整が合わない場合もあったりするので、怪しい箇所がある場合はできるだけ入居前に修繕しておいた方が入居者さんに迷惑をかけずに済むのでやっておきましょう。
購入物件の裏のお家がトラブルメーカーだった
物件を内見する時にはその購入予定の物件の近隣の雰囲気がどんな感じか？一応ぐるっと見回るのですが、たまたま購入予定の物件の真裏のお家が何気に異様な雰囲気を醸し出していました。家の前や玄関のガラス越しに荷物が積まれてるんですね。また購入予定の物件から真裏の家が見えるのですがベランダにも沢山荷物が積んであり、よくあるゴミ屋敷とまではいかないまでも、そのうちゴミ屋敷化する雰囲気が出ているお家でした。
気にはなったけどそのまま物件を購入して早速リフォーム開始。リフォーム中は特に何も起きなかったのですが最終工程のハウスクリーニングの時、真裏のお家の住民さんから猛烈な勢いでクレーム。何にクレームかもわからず、こちらの話を全く聞いてくれずハウスクリーニングの途中でしたが職人さんも作業を諦めて帰ることに。。。
後日、僕も話し合いに息ましたが全く話も聞いてもらえず。別の日に行っても応じてもらえず。。。ってことでお話ができない状態が続きました。隣の人に何となくお聞きしたところ近隣の住民さんも真裏のお家の住民さんとは交流がナイ。交流がない理由は過去に何度か近隣住民とトラブルを起こしたことがある。とのこと。
最終的には解決できましたが、かなりの時間を要することとなりました。
コレを防ぐには雰囲気が怪しいお家が近隣にある場合は無理して物件を買わないこと！それと売買契約時に売買契約書、重要事項説明書、現況等状況報告書、というのが作成され説明を受けるのですが、現況等状況報告書には近隣トラブルがあるのか無いのか？の記載を売主さんはすることとなります。この時にしっかり売主さんからヒアリングすることが大事ですね！
コレである程度は回避できると思います。
家賃設定が間違えてたかも
入居後に賃料を決めて入居者募集をすることになりますが、僕の場合はいつも賃料相場を調べて高めに賃料設定をして募集開始します。ですが時に賃料設定を誤ったのか入居者募集をしてスグ決まってしまうことがあります。
入居者が決まることについては素直に嬉しいのですが、僕の中では賃料設定が甘くて安めの設定だったのかも？っていう思いが出てきてしまうのですネｗ
その時はあまり時間がなかったこともあり、賃貸業者さんへの賃料のヒアリングもできてない状態で僕の感覚で賃料設定をしてしまいました。後日、入居者を紹介してくれた賃貸業者さんに確認したところ割安感があったので決めやすかった！とのこと。
つまりは僕の賃料設定が安すぎたようです。
適正な賃料設定を行うのであれば必ず募集前に賃貸業者さんを何カ所も回って幾らの賃料設定が適正か？ヒアリングして決めると良いでしょう。
火災保険を掛けていなかった。
これは完全にミスった。。。っていう話。
物件を購入後には必ず建物に火災保険を掛けておきましょう！でないと購入後に台風で瓦が飛んでしまった、などの被害が発生したときに火災保険で修繕費用を賄うことができなくなります。
僕は火災保険を掛けるのを忘れていた物件があり、台風で瓦が数枚飛んでしまったのと、雨樋が一部飛んでしまうという被害に遭ったのですが火災保険を掛け忘れていたので全て実費で修繕する羽目になりました。。。
物件購入する→火災保険を掛ける はセットで行うようにしましょう！
でないと僕のようになってしまいます（汗）
もし火災保険の代理店さんが知り合いにいないよって方は下記のサイトから無料で相見積もりしてもらって条件の良い代理店さんと契約されるとイイと思います！
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まとめ～
僕の戸建投資の失敗談、５つご紹介しましたが注意していればどれも回避できたものばかりです。また最初のウチは慎重に考えながら進めていけるのですが、慣れてくるとパッパッとあまり考えもせずに進めてしまいがち。
できるだけ慣れてきたタイミングでも慎重に事を進めていきましょうね！でないと僕みたいに失敗しなくてもイイところで失敗するのでｗ
てなわけで今回のお話は僕が戸建投資で失敗した５つの失敗談というお話でした。
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