まいど～宮本デスｗ
今回の記事では実際に現地内見する時にどうやって物件を見たら良いのか？についてのお話です。大きく分けて外回り（外壁や屋根など）と室内を見ることになるのですが、今回は外観を見るポイントをお話します！
また現地内見時間を短縮できる効率よく見る方法についても説明しますネ！
目次
・現地内見を効率よく見る方法
現地を内見する際はいきなり室内をチェックするのではなくて外回り（外観や屋根、基礎部分）を見た上で異常箇所を把握しておき、室内チェックする時に外側の異常箇所あたりで室内にも異常があれば、外側の異常箇所が原因という判断がつくので外側から見ることによって効率よく内見ができます。
不動産会社の営業マンが玄関鍵を開けてくれますが、そこで１０人が１０人とも室内に入っていくところをあなたはあえて「外回りから見ますね！」と言って今から説明する外回りを見ていくことで、営業マンに他の投資家さんとは違う印象を持ってくれます！（良い意味でｗ）
「おっ、この人は他の人とは違う見方をするんだ！」ってな感じ。この動きをするだけで全くの初心者の方でも手慣れた人っていう印象を与えることができるので是非とも物件を見るときは外側から！やってみてネｗ
・屋根はどうやって見る？
まず外側から見る時に屋根はどうやって見るか？ですが、建物から屋根が見える位置まで離れて確認します。何を確認するかですが以下の点を確認しましょう！
- ズレている瓦がないか？
- 割れている瓦がないか？
- 亀裂が入っている瓦がないか？
- 飛んでいって無くなってる瓦がないか？
- テレビアンテナがきちんと立っているか？
かなり離れないと屋根の全体が見えない場合はスマホで屋根全体を撮影して画像を拡大してチェックしてみましょう！
あと、どこに移動しても屋根の状態が見れない物件もあります。その時は屋根のチェックはできないので諦めるしかありません。室内で天井をくまなく見るようにするしかありません。
・外壁を見るポイントは？
外壁を見るポイントは外壁に亀裂や剥がれがないか？あと外壁にコケが生えてる場合もあるのでチェックしましょう！
＜事例１＞
外壁の表面が膨らんで破けた状態。外壁の防水機能が低下していて外壁内部に水が染み込んでしまい、この部分に水分が溜まり内側から膨らんで外壁表面がはじけたように剥がれてしまってます。
＜事例２＞
外壁にコケが付着。雨が降った時にこの部分に雨が当たるのでしょう。雨樋から雨水がこの部分に落ちて当たるとか何かしらの原因が考えられます。
外壁をグルッと見て回ることで何かしらの異常を見つけるようにしましょう。購入できた暁には建物の維持のためキッチリと修繕する必要があります。
・外壁を手で触ってみよう！（チョーキング）
手で外壁を触ってみて白い粉が付かないか？ （チョーキング現象という）
実際に僕の手で外壁を触ってみて手のひらにいっぱい白い粉が付いた画像ですｗ
このような状態であれば外壁の防水機能が低下している証拠となるので外壁塗装を行うことが望ましいです。
・越境物がないか？
隣りからこちらの物件に越境物はないか？もしくは隣りの敷地に越境してないかもチェックしておきましょう！
よくあるのが建物の一部（樋や外壁や屋根）が越境している、電気の線が隣りの敷地上を通過してこちらの建物に繋がっている、エアコンの室外機が隣りに越境して設置されている。など、越境しているものがあれば購入後にエアコンの室外機が越境しているので引っ込めて欲しいとか言ってこられる場合もあるので、越境物については隣地の人も認識しているのか？契約前には不動産会社に確認しておいてもらいましょう！
・基礎部分に亀裂はないか？
基礎部分に亀裂はないか？建物周りを一周グルッとまわってこれもチェックします。
左の画像は基礎の換気口付近に大きな亀裂（クラック）ができてます。何らかの力が加わって亀裂（クラック）ができたのですが、この亀裂のある室内側でもしかすると床の傾きがある場合があります。
右側の画像は亀裂ですがヘアークラックといって施工上年月が経過すると出来る場合があります。ヘアークラックの場合はあまり気にしなくても良いです。この亀裂が段々大きく広がっていくようであればその時に対処が必要です。
・蟻道（ぎどう）はないか？
蟻道（ぎどう）っていうのはシロアリが通る道のことを言うのですが、基礎部分を見て回ると、まれに蟻道を見つけることがあります。
この矢印の茶色の道のようになっているものが蟻道（ぎどう）です。シロアリは陽に当たるのが嫌いなので土の中から蟻道を作って建物内部に侵入するのですが、蟻道ってのがトンネルのようになっていて、このトンネルの中を通って侵入してくるのですね！
・付属物（雨樋など）に異常はないか？
建物に設置されている雨樋や庇（ひさし）、それから電気メーターや給湯器なども忘れずにチェックしましょう！
雨樋に穴が空いてしまっている。。。雨が降った時にこの穴からジャバジャバ雨が出てくるので補修が必要ですネ！
雨樋が曲がってしまっているので、こちらも補修（交換）が必要です。
電気メーターについては容量をチェックします。下の画像のように「単３」ってなっている電気メーターであれば交換は必要ないですが、「単２」って記載がある場合は容量が小さいので電気メーターを交換する必要があります。「単２」のままで物件を貸した場合にブレーカーがボンボン飛ぶことになるのでクレームに繋がります。
あと給湯器も年式をチェックしましょう！給湯器の寿命はおおむね１０年程度で交換するタイミングとなります。１０年以上であれば購入後は迷わず交換しておいた方がイイです。入居した途端に給湯器が動かない。。。っていうクレームに繋がります。
悩ましいのが７～８年経過した給湯器です。入居後に動かずクレームが入る場合がありますが、ココは経営者判断になりますネ（汗）
・犬走りなどの地面に亀裂もしくは陥没などないか？
外回りを見ていくポイントの最後が犬走りを見る。になりますが犬走りとは建物の横から裏側へ回れるのですが、その裏側へ通るための細い通路のことを犬走りと言います。
古い物件の場合はこの犬走りの部分が土のままが多いので亀裂はありませんが、時々陥没している場合もあります。この場合は地面の下で何かしら悪いことが起きているサインになるので要チェックです。
また犬走りがコンクリートで固められている物件も多いですが、その場合はコンクリート部分に亀裂がないかチェックしましょう。この場合も地面の下で何かしら悪いことが起きているサインです。これも要チェックです！
（まとめ）
どうでしょうか？外回りを見るだけでも以上のような幾つも見るポイントがあります！戸建投資をやり始めの段階では見落とす箇所も沢山ありますが、段々慣れてくると見落としも減ってくるので数を沢山見て慣れていくようにしましょう！
できれば建築のプロ（リフォーム業者など）と一緒に現地内見できれば良いのですが、一緒に見てくれる建築のプロがいない場合は間取図に外側と室内側の異常箇所に印をつけておき、写真も何枚かずつ撮っておくようにして、後日、リフォーム業者に概算で見積りしてもらうときの材料にしてもらうようにしましょう！
リフォーム業者を見つけるには下記のサイトからでも探せます！
必要事項を登録して無料で３社の見積りが出てくるので比較するのにイイと思います。このサイトからリフォーム業者を見つけることも可能です。
ってことで、今回の記事は戸建収益物件を現地内見する時にどこを見るのか？について、外観編ということでお話させていただきました！
内見頑張ってネｗ
内見後どうする→初心者でも大丈夫！失敗しない戸建投資の始め方！
