まいど～宮本デスｗ
晴れて戸建投資用の物件を購入することができリフォームも完了したら次のステップはいよいよ客付け（入居者に借りてもらう）です。客付け（きゃくづけ）とは、その名の通り入居者を募集することを指すのですが、実際にあなたがお客さんを探すわけではありませんｗ
ここで登場するのが賃貸業者になります。賃貸業者の営業マンにあなたの物件へお客さんを案内してもらうようにします。実際にお客さんに決めてもらう営業活動は賃貸業者の営業マンが行います。
この記事では実際にどうやって客付けを行えば良いのか？について解説します。
客付けの極意！（あなたの物件を覚えてもらうこと）
あなたの物件があるエリアを営業エリアとしている賃貸業者をまずは調べるところから始めます。
調べ方は簡単！
ＳＵＵＭＯやＨＯＭＥ’Ｓなどのサイトで「不動産会社を探す」っていうカテゴリーがあるので、そこで賃貸業者を探しましょう！
ＳＵＵＭＯの場合は、まずトップページのやや右上にある「賃貸」「借りる」というタブをクリック。そして上の画像の「不動産会社を探す」ってところから、最寄りの駅を中心に上に２つの駅、下に２つの駅ぐらいまで指定して検索をかけます。
すると何件か賃貸業者が出てくるので、そこにあなたの物件の客付け依頼しに行くようにしましょう！電話やメールで客付けの依頼をするのではなく、できるだけ賃貸業者に直接出向いて客付け依頼をおこないましょう。直接会いにいく目的としては直接お会いすることで賃貸業者にあなたとあなたの物件を印象づけるため。
あなたという人柄も直接会うことでわかってもらえますし、あなたの物件の事も覚えてもらいやすくなります。またあなたの物件のライバルになるような物件が近隣にあるのかどうか？なども逆にヒアリングできるので面倒くさがらず直接会いにいきましょう！
直接、賃貸業者の営業マンと話することで色んな情報を得ることができるんですねｗ
あと先前後しますが、できれば物件を購入する前に購入予定の物件を営業エリアとする賃貸業者に幾らだったら貸せますか？決めてもらったときの広告料は幾らお支払いすれば良いか？っていうことを事前にヒアリングしておくと良いでしょう！
事前にヒアリングしておけば晴れて戸建物件を購入後の客付け依頼をかけるときに賃料のズレや広告料が少ないとかのズレがほとんど無いのと、以前に一度お会いしていると客付けの時にあなたやあなたの物件の事を思い出してくれるし、よりあなたやあなたの物件のことを覚えてもらいやすくなりますｗ（単純接触効果ですなｗ）
客付け依頼するときは下記の内容をまとめておくとイイです。
- 敷金礼金はいくら
- 賃料はいくら
- 賃貸業者への広告料はいくら
- 設備（上下水道・関西電力・都市ガス・給湯・エアコンなど）
- その他条件（ペット飼育の有無、解約違約金など）
- 物件写真（外観・室内）
- 物件の間取図
- 物件の住所および建物構造および築年月日
最低上記の内容を伝えるようにしましょう。あとはこの物件のアピールポイントもあればなおＯＫです！物件の情報とあなたの住所・氏名・連絡先は忘れずにｗ
客付けの極意！（賃貸業者に数多くお客さんを紹介してもらうには？
賃貸営業マンがどうやって給料を稼ぐのかをあらかじめ知っておくことで、あなたの物件にお客さんを連れてきてもらいやすくなります！
営業マンはお客さんから貰う仲介手数料と大家（貸主であるあなた）から貰う広告料が給料の一部になります。営業マンは基本給＋歩合給が給料となるので、１ヶ月のうちにどれだけお客さんを決めれるかが勝負。それと１組のお客さんからいただく手数料をなるべく最大化することに全集中してます。（僕もかなり昔に賃貸営業マンしてたのでよくわかるｗ）
僕が当時務めていた賃貸会社は基本給は●●万円で歩合は手数料の２０％でした。しかも１ヶ月のノルマがあり最低でも１００万円の売上を達成しないと歩合給はつきませんでした。仮に１０組成約して１組あたり仲介手数料＋広告料の売上の平均が１０万円だとノルマの１００万円となり、その月の給料は基本給のみになってしまうのです。
つまりは１組のお客さんから得られる手数料（仲介手数料＋広告料）の単価をできるだけあげないと歩合給がもらえなくなるため、営業マンは広告料が高い物件から攻めていきます。
ココがポイントですね。
広告料が少ない物件だと、お客さんを紹介することを後回しになってしまって、広告料が高い物件から紹介することとなるので、ライバル物件の方が広告料が高いとそっちが優先になる。ってことはあなたの物件の方が広告料が高ければ、あなたの物件を優先して営業マンは案内してくれるようになる。
全てそうなるわけではないですが基本的には営業マンの動きはそうなるよ！ってことを頭に入れておいてくださいｗ
営業マンに沢山お客さんを連れてきてもらうには広告料の設定が大事！
客付けの極意！（ネット映えする物件）
先ほどは営業マンに動いてもらうにはどうする？っていうお話でしたが、今度はお客さんに動いて貰うにはどうする？っていう話をしますｗ
お客さんは物件を探す時、どんな動きをしますでしょうか？
ＳＵＵＭＯやＨＯＭＥ’Ｓやアットホームといった不動産ポータルサイトで探したいエリアを選択して物件を探しますよね。部屋探しをしたことがある人でしたらおそらく皆そういう探し方をしたのではないでしょうか。検索して出てきた何件もしくは何十件とある中から、気になる物件を内見したいから掲載している賃貸業者にアポを入れると思います。
この「気になる物件」にあなたの物件がなればサイトからの反響がバンバン入るようになります！
ネットで他の物件よりもあなたの物件を選んでもらうためには、ネット映えする物件に魅せる必要があります。写真は自分で撮って賃貸業者に物件の説明をするのに見せると思いますが、室内はできるだけ明るい状態にして写真を撮りましょう。百均で小物を少し買ってキッチンにちょこっと飾ったりして写真を撮ると映えますので良かったら試してみてください。
それと基本的にはネットに掲載するしないは賃貸業者側で判断するので、ネットに掲載したら反響取れそうな物件だと判断したら、営業マンが現地に行き写真を撮ってネットにアップしてくれます。その時に室内が明るく見える状態だったり、ちょっと小物が置いてあったりして少しでも雰囲気が良く見えるように室内をセットしておくと、実際にネット掲載されたときにお客さんの反応もアップするのでやってみてネｗ
（まとめ）
てなわけで客付けの極意！のお話をしてきましたがイメージ沸きましたでしょうか？
最初の段階ではわからない事だらけですが、１戸目の物件で１度経験したら次からは改善点がいっぱいでてきて１戸目の時よりも動きがスムーズになるので、まずは１度やってみましょう！そのうち慣れてきて段々自分なりの手法が確立されますので大丈夫デスｗ
また１度お願いに行くだけでなくてお願いしてから２週間～３週間後にもう一度、お願いに行く！ってのもアリです。そうすることで更にあなたやあなたの物件を覚えてもらえます。営業マンは日頃取り扱っている物件数が沢山あるので、あなたの物件が埋もれないように適度な間隔で会いに行くのは有効です。そりゃ早く決まるにこしたことはないけど、そう簡単にはいきません。２～３ヶ月ぐらいは客付け期間として見ておくと良いでしょう！場合によっては半年近くかかる場合もあります。時々賃貸業者に顔を出して、決まらない原因を営業マンに聞いてみるのも良いです。賃料を少し下げた方が良いのか？広告料をあと少し上げた方が良いのか？何かしら改善点が見つかれば改善して再募集するのも１つの手です！
てことで１度のお願いだけではなく、決まるまでの間は２～３週間の間に１回ぐらいのスパンで客付けのお願いをしに行った方がより決まりやすくなるので、この動きはあなたの営業活動だという意識で頑張りましょう！
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