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この記事ではどうやって戸建投資を始めていけば良いかを、戸建投資歴１５年以上の僕、当サイト管理人の宮本が解説していきます。
- ・完全初心者でも大丈夫なように
- ・難しいワードをできるだけ使わないように
- ・とにかく丁寧に
参入障壁が高いように思われる不動産投資ですが、いきなり数千万円以上の不動産投資物件を扱おうとするから大変なのであって、不動産投資の中でも戸建投資というカテゴリーからスタートすれば、数千万円以上もする物件よりも低リスクで不動産投資の実務を学べるし、経験を積んでいくことができます。
なのでこのブログでは戸建投資をこれから始める初心者の方向けに戸建投資の進め方をご案内していきますネ！
目次
まずは投資エリアを決めよう！
不動産投資を行う場合、投資エリアの選定は大事。考え方として、最初のウチは土地勘があるエリアで探すのが良いでしょう。
ただ例外として、東京都のど真ん中でそもそも土地値がめちゃくちゃ高い場所だと、そこで戸建投資するには価格的にもハードルが高くなるので、そういった場所にあなたが居住しているのであれば、少しずらしたエリアで検討する方がイイですね（汗）
居住地の近くで始めるのか？
以前、住んでいたエリアで始めるのか？
実家があるエリアで始める？
とか、
現在お住まいのエリアから遠くても３０分以内で自分が土地勘が少しでもあるエリアとか、
お住まいのエリアから１時間圏内で自分が少しでも土地勘があるエリア、とかで検討するのが最初の段階ではイイでしょう！
更に詳しく見る→どこで不動産投資をするか？エリア選定はとても大事ダヨ～！
実際に物件をポータルサイトで検索してみよう！
投資エリアが決まれば早速不動産ポータルサイトで物件を検索してみましょう！
戸建がたくさん掲載されている代表的なポータルサイトとしては下記のようなサイトがあります。
- ・ＳＵＵＭＯ
- ・ＨＯＭＥ’Ｓ
- ・アットホーム
ポータルサイトによっては同じ物件が掲載されていたりしますが、時々アットホームだけしか掲載されてない物件とかもあったりするので、ＳＵＵＭＯやＨＯＭＥ’Ｓやアットホームのサイトをすべてチェックするようにしましょう！
自分が投資エリアと決めたエリア内の物件をくまなく毎日チェックしていくだけで、何となくですが相場感覚が身についてきますから毎日チェックすることを日課にしてみましょう！
ココを毎日ヤルかやらないかでライバルと差が開くんですｗ
内見（現地内覧）のアポをとろう！
自分の投資エリアでちょっと安めの物件が見つかったら、実際に現地を見るためのアポを掲載している不動産業者へ取るようにしましょう！
最初は不安でドキドキすると思いますが、ココは誰しもが通る最初の一歩です！
最初は全くわからない状態だけど現地を内見すればするほど物件のどこを見るべきなのか？ってことが段々わかってくるので、できるだけ数を見るようにココは頑張ってみましょう。
件数を見れば見るほど不動産の経験値が増えていく！
更に詳しく見る→優良な戸建物件情報がホイホイ入ってくる方法
現地を内見する時のポイント！
ココで現地内見時のチェックポイントをお伝えします！
●外観を見る！
・外観や基礎にひび割れや一部剥がれてる箇所がないか？
・雨樋が外れてたり無くなってたりしていないか？
・隣りの家に越境している物はないか？逆に隣りの家からこちら側に越境している物はないか？
・敷地内の地面がコンクリートの場合にコンクリートに亀裂はないか？
・給湯器の年式はいつ？（１０年程度で交換時期がくる）
など、外回りだけでも見るところがいっぱいある！
更に詳しく見る→戸建投資用物件の現地内見のポイント（外観編）
●室内を見る！
外観を見終えたら次は室内をチェックです。
・天井、壁、床は綺麗？
・汚れたり壊れてたりする箇所はない？
・水廻り（キッチン、トイレ、洗面、浴室）は綺麗？
・床の傾きは感じる？
・建具や窓などの開閉はスムーズにできる？
・天井に雨染みなどの雨漏れっぽい痕はある？
など。
室内も見るところ満載です。
できればリフォーム業者や先輩大家さんと一緒に見ることをオススメしますが、そういった繋がりがない場合は今言ったような点を注意して見るようにしましょう！
件数をこなしていくと段々見るポイントがわかってくるし、どこをリフォームすれば良いかも段々わかってくるので安心してくださいｗ
内見後にすること！（需要などの調査）
無事（？）に内見が終了したら、この物件が購入にあたいする物件かどうかを検討します。
検討するための材料として下記の書類などが必要です。
- ・土地と建物の謄本
- ・公図、土地測量図、建物図面、評価証明書
- ・売主さんが今回売却する理由
- ・リフォームするとすればどこをする？その場合のリフォーム費用はどれぐらいかかりそう？
- ・この物件の賃貸需要はどの程度ありそうなのか？
- ・賃貸募集するとしたら少なく見て賃料は幾らぐらい取れそうか？
上記のような資料を集めたり調査したりして検討します。
土地と建物の謄本、公図、土地測量図、建物図面、評価証明書というのは不動産業者に依頼すればもらえます。
この書類で何を見るかというと、
土地建物の謄本では所有者が誰なのか？
公図は前面道路が公道なのか私道なのか？
土地測量図は土地の形と前面道路に面する間口の広さがどれくらいあるのか？
建物図面は現在の建物の形と同じなのか？
評価証明書は土地と建物の評価額が記載されていて現在の売値との差はあるのかどうか？
ってところをチェックします。
売主さんの売却理由も参考にします。
例えば売主さんが親から相続した物件だけど、この物件を利用しないので売却する。という理由だと比較的価格交渉がやりやすい物件である。ってことになります。（安く買える可能性があるってこと）
売主さんが不動産業者や不動産投資家だと今の売値からの値交渉はなかなか難しいかもです。。。
リフォーム費用を概算で出すにはどうしてもリフォーム業者との繋がりが必要です。
ただ初めて見る物件で購入を決めるってことはやらない方が良いので（失敗する可能性大ｗ）最初のウチは現地内見だけしてリフォームする箇所のイメージトレーニングするのみでもイイと思います！
何件か見て何となく相場観を掴んできた段階で、購入本気モードで現地内見をする時にリフォーム業者と一緒に見るとか、内見後にリフォームの相談をしたい時にリフォーム業者を探すとイイと思います。
手っ取り早くリフォーム業者を見つける方法として、下記のサイトでリフォーム業者に相見積もりを３社ほど取れるようなサイトがあるので、利用してもイイと思います。
賃貸需要については不動産ポータルサイトのＳＵＵＭＯやＨＯＭＥ’Ｓやアットホームなどで賃貸サイトの方を見て、同じような物件を探す、同じような物件がなければ建物の床面積が似たような物件（マンションやアパートでも可）の賃料設定がどうなっているのか？
築年数や設備はどうなのか？などを見比べて、自分なりにこのぐらいの賃料設定にであれば確実に決まりそう！っていう安めに賃料を設定してみましょう。
また今回内見した物件の近隣をウロウロしてみて、賃貸物件の空き家が目立つようであれば、何が原因なのか自分なりに調べることも大事デス。
物件が多すぎて飽和状態である可能性もありますが、戸建の場合はマンションやアパートと違って、戸建で探すお客さんもいるため、差別化できます。
マンションやアパートは決まらないけど戸建だと決まる！みたいなことも良くあります。
そうそう、現地の近隣をウロウロしてみて、怪しい雰囲気を醸し出しているお家は無いか？このチェックもとても大事。
怪しい雰囲気を醸し出しているお家というのは、いわゆるゴミ屋敷的な・・・ｗ
そういう家が目と鼻の先にあると誰でも敬遠しますよね！
これも近隣をウロウロしてみないとわからないことなのでウロウロは絶対にやっておきましょうｗ
ということで購入前の調査はとても大切なので、ココは面倒くさがらずしっかり行いましょう！
購入するか見送るかを判断する！
さてさて、物件を購入するか見送るかの判断をする時が来ました！
現地を内見しどこをどうリフォームするか？
リフォームの概算費用はどの程度かかりそうか？
売主さんは価格交渉を受けてくれそうか？
賃貸需要はありそうか？
また賃料は控えめに見て幾らぐらい取れそうか？
怪しい雰囲気を醸し出しているお家はないか？
買い物施設や駅までの距離など生活至便はどうか？
などを検討してみて、
想定利回りを算出してみよう！
①物件価格＋リフォーム概算費用＝投資総額
②想定月額賃料×１２ヶ月分＝年間想定賃料収入
③年間想定賃料収入÷投資総額＝想定利回り
①～③の順番で計算すると想定利回りが出てきます。
その想定利回りが自分の想定以上であれば購入する！
想定より遥かに下であり、物件価格の交渉ができそうであれば購入する！
物件価格の交渉がそもそもできないのであれば見送る！
っていう判断になります。
見送る場合は頭の中を切り替えて次の物件を探しましょう！
交渉ができそうな雰囲気があるならば、不動産業者に相談してみて、不動産業者も価格交渉頑張ってみる！ということであれば、不動産業者が用意してくれる「不動産購入申込書」に署名・捺印して、購入の意思表示をしましょう！
価格交渉がダメだったら頭の中を切り替えて次の物件を探すことになります。
価格交渉がＯＫであれば購入に向けての契約手続きを進めていくことになります。
（まとめ）
戸建投資は下記の１～６の手順で進めるよ！
ってお伝えしました。
１．まずは投資エリアを決めよう！
２．実際に物件をポータルサイトで検索してみよう！
３．内見（現地内覧）のアポをとろう！
４．現地を内見する時のポイント！
５．内見後にすること！（需要などの調査）
６．購入するか見送るかを判断する！
厳密に言うと投資エリアを決めたのなら、あとやることは２～６となります。
この２～６を愚直に繰り返し行うだけ。
コレを繰り返し行っていけばいくほど徐々に精度も増していき、やがては土地価格の相場観だったり、賃料相場だったりが理解できてきます。
まずこの高いか安いかがわかるようにならないと自分が購入しようとしている物件が安いのかどうか、判断付かないですよネｗ
スーパーで買い物するときにキャベツ１個８００円！ってポップに書いてあったら「めっちゃ高！」ってなりますよねｗ
逆にキャベツ特売１個１００円！ってなってたら、「めっちゃ安い！」ってなるじゃないですか。コレってキャベツの値段の相場観を何となくわかってるからですよね！
コレと一緒で不動産もボヤッとでいいので価格の相場観を掴むようにすれば高いか安いかわかるので、そのためにはできるだけ物件を沢山見るようにして、相場観を養うようにしましょう！
ひとまず上記の順番で物件を見ていけば失敗するようなことは余程のことがナイ限りありませんので、とにかく物件を沢山見るってのをドンドン恐れずやっていきましょう！
