まいど～宮本デスｗ
不動産投資で成功するためには、優良な収益物件を見つける、とにかく安く買う！ことが不可欠です。しかし、収益物件の選び方を間違えると、思わぬ損失を招く可能性もあります。（怖いよねｗ）
本記事では、初心者でも実践できる「儲かる収益物件の探し方の基本」と、「失敗しないための5つのポイント」を詳しく解説します。
1. 収益物件の探し方の基本
収益物件を探す際には、適切な情報収集と市場分析が重要です。以下の方法を活用して、最適な物件を見つけましょう。
(1) 不動産ポータルサイトを活用する
不動産投資の中でも１棟マンションやアパート系を投資対象としてやられる方と戸建収益系を投資対象としてやられる方とでは、収益物件を検索するための不動産ポータルサイトはそれぞれ違うサイトをチェックします。
●１棟マンションやアパートを探す場合
- 不動産投資★連合隊
- 健美家
- 不動産投資の楽待
など。
●戸建やテラスハウスを探す場合
- SUUMO
- HOME’S
- アットホーム
など。
以上のように投資対象が違えば収益物件を検索する不動産ポータルサイトは変わってきます。それぞれの不動産ポータルサイトで扱っている物件が違うんですね。とはいえ、全く扱っていないかというとそうでもないので、時々違うサイトもチェックしてみるとイイと思います！収益物件の最新情報をチェックして、希望条件に合った物件を絞り込みましょう。
(2) 地元の不動産会社と連携する
インターネットに掲載されていない優良物件を入手するには、地元の不動産会社と良好な関係を築くことが大切です。未公開情報や新規物件の情報を優先的に得られる可能性があります。
(3) オークションや競売物件を狙う
市場価格より安く購入できる可能性があるため、競売物件や公売物件を活用するのも一つの方法です。ただし、専門知識が必要なため、不動産投資に慣れてから競売や公売に取り組む方が宜しいかと。。。不動産投資に慣れてきて競売や公売に取り組む場合は事前に十分な調査を行いましょう。
2. 失敗しない5つのポイント
収益物件選びで失敗しないためには、以下の5つのポイントを押さえることが重要です。
(1) 立地の選定
収益物件の価値は「立地」で決まるといっても過言ではありません。以下の要素を考慮して、適切なエリアを選びましょう。
- 交通の利便性（駅近、バス停からの距離）
- 商業施設や病院、学校などの生活インフラ
- 再開発や都市計画の影響
- 現地までクルマでたどり着きやすいか
交通の利便性やインフラ、再開発などについては色んなサイトでも書かれてますが、筆者の僕からすると４つ目の「現地までクルマでたどり着きやすいか」っていう点も非常に重要な要素となります。
というのも物件を購入しました。その後リフォームします。ってなったときにリフォーム業者が現地の前までクルマで行けないと、建築材料などの搬入に困ります。（割高になる）
また客付けする際も賃貸営業マンが現地までクルマで案内できないとなると、現地案内が面倒くさいので案内件数が減ってしまいます。更には入居者が決まったとしても引越業者が現地の前までトラックで行けないとなると、離れた場所から引越荷物を運ばないといけなくなるので引越代が割高になります。
そういった目に見えない点も考慮する必要があるんです！
(2) 物件の利回りを計算する
利回りは収益物件の収益性を判断する指標です。以下の計算式を活用し、利回りを算出しましょう。
- 表面利回り = 年間家賃収入 ÷ 物件価格 × 100
- 実質利回り = (年間家賃収入 – 運営費) ÷ 物件価格 × 100
表面利回りだけでなく、実質利回り（リフォーム費用等）も考慮することで、より正確な収益性を判断できます。
(3) 賃貸需要を調査する
物件が高利回りでも、入居者がいなければ収益は生まれません。以下の点をチェックし、賃貸需要を見極めましょう。
- 近隣の賃貸市場の空室率
- 家賃相場との比較
- 需要のある間取り・設備（シングル向け、ファミリー向けなど）
特に筆者である僕はその物件に「どんな人が住むのか？（ペルソナ設定）」ってことを重視しています。どんな人が住むのか？を想定することで、その人に向けたリフォームを行い賃料設定を行います。その上で近隣のライバル物件を差別化を図ることができるので、「どんな人が住むのか？」っていう想定をすることでよりあなたの物件は決まりやすくなると思います。
(4) 物件の状態をチェックする
築年数や建物の劣化状況を確認し、修繕やリフォームの必要性を判断します。特に以下の点を重点的に確認しましょう。
- 建物の耐震性
- 水回りや配管の老朽化
- 修繕履歴の有無
この物件の状態をどれだけチェックできるかによって、購入時の価格を下げてもらう交渉（指値）がやりやすくなるので、現地内覧（内見）の歳はできるだけリフォーム業者さんと現地を見ることをオススメします。
(5) 適切な融資プランを選ぶ
自己資金だけでなく、融資を活用することで投資効率を高めることができます。しかし、無理な借入をするとキャッシュフローが悪化するため、以下の点を考慮しましょう。
- 金利タイプ（固定金利 vs 変動金利）
- 返済期間と月々の返済額
- 収益性を加味した返済比率
一棟マンションやアパートの場合はほぼ融資を利用して物件を購入することになるので、慎重に進めましょう。戸建系の物件を購入する場合はほとんど現金購入となるので融資についてはあまり考えなくてもイイのですが、いや僕は戸建を購入時に融資を利用したい！ってことであれば、扱ってもらえる金融機関を探して融資担当者へご相談されるとイイと思います。
3. まとめ
収益物件の探し方をマスターし、失敗しない投資を実現するためには、立地選びや利回り計算、賃貸需要の調査、物件の状態チェック、適切な融資プランの選定が重要です。初心者の方は、まず市場を理解（相場観を養う）し、実際に物件を比較しながら慎重に判断しましょう。継続的な情報収集と実践を通じて、安定した収益を得られる収益物件を見つけてください。
【関連記事】指値しないと損！不動産投資で失敗しないための指値交渉術｜不動産投資初心者向けブログ
