まいど～宮本デスｗ
最近、、、
読書三昧な僕。
＃加藤ひろゆき氏
＃めちゃくちゃオモロイｗ
読むのはお金に関する本が多いですがたまに読書三昧もイイですね！
っで本題。
僕は基本的に売りに出ている価格で物件を買うことはまずありません。
かならず指値をして売主さんにも仲介業者さんにも僕が指値する理由をご理解してもらい、
物件を購入させていただいてます。
では宮本はどんな物件を指値して買っているのか？
についてお話いたします。
指値する物件はネット掲載されてる安い物件ではなく・・・
僕は基本的にネット掲載された安く売りに出た物件を狙っているのではなく、しばらく売れてない物件を指値して購入してます！
一見、割安感がある物件の場合、他のライバル大家さんもその物件が「安いかも！」って感じます。そうなると皆がこぞって、その物件を見に行くことになります。
そうなるとどうなるでしょう！
需要 ＞ 供給 ＝ 割高
価格が売値より上がることはマレですが指値なんかできない状態になってしまいます。
その物件の窓口をしている不動産会社（値付け業者）は「誰に売ってあげようかな？」っていう状況にあるので、一番、楽に契約ができそうな買主候補を選ぶことができるのです。
逆に売りに出て数ヶ月たってもほとんど反響がナイ物件の場合、
需要 ＜ 供給 ＝ 割安
値付け業者は心理的に早くこの物件を裁きたい！
っていう状況になってきます。
ココを僕は狙ってるんですネ！
指値できるタイミングってのがあるのよ！
専門的な話になりますが不動産会社が売買物件の依頼を受けるときに「媒介契約」という契約を売主さんと取り交わします。
「媒介契約」には３種類あって、
- ・「専属専任媒介契約」
- ・「専任媒介契約」
- ・「一般媒介契約」
とあるのですが、
いったん契約を結べば３ヶ月間までは自分のところで「値付け業者（物件担当業者）」として他の不動産会社にお願いしたり、直接、お客さんを探してきたりすることができます。
３ヶ月を過ぎてしまうとまた媒介契約を結ぶ必要があるのですが、ほとんど反響がナイ場合、売主さんは媒介契約が切れると同時にひょっとしたら別の不動産会社に「媒介契約」を
依頼されてしまう可能性もあります。
そうならないためにも媒介を受けた不動産会社は販売活動を行います。「媒介契約」が切れるタイミングの時に、あと３ヶ月だけ「媒介契約」を結んでください！
って売主さんにお願いします。
（媒介が切れてしまうと会社から怒られるのでｗ）
だから「媒介契約」を結んだ当初は不動産会社も様子見の状態なのであまり価格交渉もしてくれない感じなんですが、「媒介契約」が切れそうなタイミングとか、２回目の「媒介契約」を結んでからのタイミングとかに、あなたが物件を現地内覧してこの物件を指値できたらって思った場合、結構、前向きに考えてもらえます。
＃いやマジでｗ
ただしこのタイミングをドンピシャで知る方法はありません。
常日頃からその物件をウォッチしていないと売れ残っているかどうかはわかりません。
なので候補の物件を見つけた場合、実際に見に行っても良いのですが、売りに出てすぐだと指値が通る確率は低いのでしばらく様子をみて、それでも売れそうに無いと判断した場合、
再度、その物件を現地内覧して指値してみる。
こんな感じで指値するタイミングを見つけると宜しいかと。
様子見の時に売れてしまったらそれはそれで仕方ないです。
切り替えて次の物件を探しましょう！
狙っていた物件が売れてしまうのは良くある話です。
また次の物件が見つかるので大丈夫。（数打ちゃ当たるの精神が必要ｗ）
ちなみに「専属専任媒介契約」と「専任媒介契約」っていうのは詳しくはぐぐってもらったらと思いますが、簡単に言うと他の不動産会社と売主は「媒介契約」ができない契約。
つまり、一社独占です。
「一般媒介契約」っていうのは、売主さんは色んな不動産会社と直接「媒介契約」を結べることを指します。「一般媒介契約」でも色んな不動産会社がその物件を任されているので、
競争原理が働いて売れ残っている物件の場合、他の一般媒介契約を結んでいる不動産会社に
成約されたくないってなるので、指値に応じてくれて売主さんを口説いてもらえます。
あくまでタイミングが大事ですが。。。
あ、この物件、
ずーっと売れ残ってるなぁ。。。
っていう物件を見つけたら、
なぜ売れ残っているのかという理由を探してみましょう！
- ・価格が高いのか？
- ・再建築ができないのか？
- ・建物がボロなのか？
何かしらの理由があります。
土地が４０㎡以下の物件の場合、大阪だと住宅ローンが組めなかったりするので、この時点で実需（一般の方）の方がこの物件を購入することはほとんど無くなります。
その場合は投資家さん（大家さん）がライバルになります。
投資家さんがその物件に興味を示さないのは、住宅ローンが組めない以外にも理由があるのかも知れません。
やはり価格が高いのが理由かもしれません。
賃料があまり見込めないのかも知れません。
何かしらの理由があるのです。
逆にその理由がわかったとして、自分の場合はその理由の部分を払拭できるのであれば、強気の指値で勝負をかけてみるとイイでしょう！
指値する場合は先にリフォーム概算費用を出した上で指値するようにしましょうネ！
とにかく候補物件が出てきたらしばらく様子を見て自分なりに指値できるタイミングを
図るようにしましょう。
ってことで今回のお話が参考になれば幸いです！
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